El “milagro económico español” fue el nombre dado al periodo de crecimiento acelerado y auge económico ocurrido en España entre 1959 y 1973.

En dicho periodo se iniciaron las reformas impulsadas por los tecnócratas del gobierno franquista que decretaron políticas para impulsar el desarrollo en España bajo la dirección del Fondo Monetario Internacional.

El despegue de la economía española tras años de depresión se produjo en auge durante la segunda mitad de dicha época en la que, a nivel urbanístico, empezaron a proliferar viviendas unifamiliares, muchas veces sin orden ni concierto, en lugares recónditos de nuestra geografía, habitualmente próxim

os a las grandes ciudades o a puntos de especial interés turístico, que dieron lugar a las, hoy, denominadas “urbanizaciones con déficits urbanísticos”.

Con carácter general, dichas urbanizaciones se caracterizan por conllevar:

  • Una ocupación dispersa en el territorio, casi siempre desvinculada de núcleos urbanos consolidados.
  • Un consumo intensivo de suelo debido, en la mayor parte de las ocasiones, a la baja densidad de las edificaciones.
  • La ocupación de corredores biológicos y espacios de interés natural.
  • Un gran consumo de agua y un elevado coste de mantenimiento de las infraestructuras y la prestación de servicios.
  • Un incremento de los desplazamientos en vehículo privado por la inexistencia de transporte público que garantice el acceso a las zonas habitadas.

La existencia de dichos núcleos de población se ha convertido en un verdadero problema de gobernanza y sostenibilidad territorial, social y económica para la mayoría de los municipios en los que éstos se concentran.

Se trata de urbanizaciones que nacieron a partir de múltiples parcelaciones de una macro finca o fincas de origen, titularidad de un único propietario que, en su día, asumió la condición de promotor, si bien, prácticamente en la mayoría de los casos, no llegó a finalizar la urbanización ni a ceder los suelos destinados a sistemas urbanísticos –viales, zonas verdes, equipamientos-.

Lamentablemente, no siempre existe planeamiento urbanístico previo que garantice una mínima cobertura legal de las edificaciones construidas, algunas de las cuales, están en clara situación de ilegalidad ante un promotor ya desaparecido y un Ayuntamiento incapaz de asumir los costes urbanísticos para conseguir la recepción de los servicios básicos.

El resultado es la configuración de un territorio con desigualdades de trato hacia los vecinos por parte de las Corporaciones municipales debido a la existencia de graves deficiencias en dichos ámbitos territoriales, con servicios urbanísticos inexistentes o con importantes deficiencias, con irremediables problemas de seguridad y, por ende, con una inevitable pérdida de valor patrimonial de los propietarios.

A lo anterior, se añade el hecho que, en la mayor parte de las regulaciones urbanísticas autonómicas, se prohíbe de forma expresa el otorgamiento de licencias en ámbitos de planeamiento en los que el proceso de gestión urbanística no ha finalizado, salvo que se constate la concurrencia de los requisitos excepcionales previstos legalmente, en cuyo caso podrán otorgarse licencias sujetas a un régimen jurídico particular.

Ante la situación, los dirigentes políticos locales y los responsables de las áreas urbanísticas y jurídicas de las entidades locales intentar buscar soluciones imaginativas, en el marco del ordenamiento jurídico vigente, para solucionar un problema endémico de nuestro territorio garantizando la correcta ejecución de las obras de urbanización pendientes de ejecutar en dichos ámbitos, con el menor coste posible por parte de los propietarios de las fincas incluidas en los mismos y con plenas garantías de recepción una vez finalizadas.

Expuesto lo anterior, me parece muy interesante traer a colación las conclusiones extraídos durante la Jornada de reflexión y debate para los Ayuntamientos en relación a los retos y oportunidades en las urbanizaciones con déficits, organizada por la Diputación de Barcelona y celebrada el pasado 24 de enero de 2018, en la que, en resumen, se detectaron las siguientes necesidades y retos:

Necesidades y retos urbanísticos

1 Acabar los obras de urbanización de forma sencilla y económica para abordar la falta de servicios urbanísticos básicos en las parcelas.

2 Conseguir la conservación y el mantenimiento de las urbanizaciones recepcionadas

3 Afrontar la reurbanización de algunas urbanizaciones que han perdido calidad en diversos servicios.

4 Flexibilizar y redefinir los estándares urbanísticos y de urbanización que establece le planeamiento urbanístico y la normativa vigente.

5 Simplificar y agilizar la tramitación para modificar el planeamiento y llevar a cabo la gestión urbanística.

6 Regularizar la situación urbanística de las urbanizaciones que no han desarrollado el planeamiento, planteando la reducción de las parcelas no edificadas o la descalificación del suelo, total o parcialmente.

7 Abordar y planificar la extinción de aquellas urbanizaciones claramente ilegales, especialmente las situadas dentro de los espacios naturales protegidos.

8 Afrontar la situación de ilegalidad de las edificaciones construidas sin licencias o en suelo no urbanizable.

9 Controlar las ventas durante el procedimiento reparcelatorio.

10 Definir instrumentos viables que generen valor urbanístico de acuerdo con la legislación vigente.

11 Resolver los problemas que generen los servicios mientras no se ejecute la urbanización.

Necesidades y retos económicos

1 Conseguir abaratar y simplificar las obras de urbanización que requieran las urbanizaciones para que los Ayuntamientos y los propietarios puedan asumirlas, hecho que requiere adaptarlas a cada caso particular.

2 Conocer bien la situación económica de los propietarios y, a partir de aquí, facilitar las vías de apoyo para que puedan financiar la parte que les corresponde de las obras de urbanización.

3 Buscar e implementar mecanismo urbanísticos que comporten incremento de valor a las urbanizaciones y de sus propiedades.

4 Aumentar los recursos que reciben los municipios con urbanizaciones con déficits para que tengan capacidad para afrontar las deficiencias.

5 Resolver las dudas generadas sobre los pagos y costes de obra.

6 Aplicar el principio de equilibrio en el reparto de beneficios y cargas de los proyectos de urbanización.

 Necesidades y retos ambientales

1 Abordar la diagnosis, integración y preservación paisajística de las urbanizaciones.

2Buscar soluciones para los impactos ambientales existentes, con especial énfasis en las aguas residuales.

3 Afrontar con medidas diversas los números desplazamientos con vehículo privado que conllevan las urbanizaciones.

4 Afrontar la extinción y reversión de las urbanizaciones no legalizables.

 Necesidades y retos sociales

1 Ayudar a los propietarios a entender la situación urbanística de la urbanización, los trámites necesarios y los beneficios de afrontar los procesos pendientes, buscando su implicación activa.

2 Considerar de una forma adecuada la diversidad de perfiles sociales que viven en las urbanizaciones, con necesidades y motivaciones divergentes hacia su propia urbanización.

3 Evitar la degradación social de las urbanizaciones que se deriva de la falta de expectativas y de su baja autoestima.

4 Ayudar a gente mayor que vive en estas urbanizaciones.

5 Fomentar la cohesión social entre los vecinos de las urbanizaciones y el vínculo de éstas con el núcleo urbano.

6 Abordar el reto que plantea el interés de algunos fondos de inversión de intervenir en determinadas urbanizaciones.

 Necesidades y retos transversales o de otro tipo

1 Afrontar la problemática de las urbanizaciones con déficits con una actitud más proactiva por parte de los Ayuntamientos.

2 Afrontar de manera flexible y personalizadas las problemáticas de las urbanizaciones.

3 Mejorar la capacidad técnica de los entes locales para afrontar la gestión de las urbanizaciones, contando, si es necesario, con el apoyo de administraciones supralocales.

4 Reflexionar sobre si, en algunos casos, se debería hablar de urbanizaciones ilegales en vez de urbanizaciones con déficits.

Más allá de las dificultades que entraña la gestión urbanística de ámbitos tan complejos como los descritos, la misma se presenta como un reto interesantísimo desde un punto técnico, jurídico y político, donde los especialistas en la materia tenemos mucho que aportar, tanto internamente en el seno de la Administración en ejercicio de las funciones y potestades urbanísticas, como desde fuera prestando un asesoramiento especializado, con un gran rigor y conocimiento de las posibles alternativas a problemas complejos y, en muchas ocasiones, consolidados y difíciles de resolver.

Todo un reto… ¡se mire desde donde se mire!

Complejo pero, a su vez, apasionante para los que vivimos el derecho urbanístico no sólo como una profesión, sino como un hobby al que le dedicamos nuestro tiempo.

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